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二手房买卖警惕这十类房 教你正确规避风险!
编辑:李楠来源:新京报发表时间:2016-10-30点击:3616
二手房买卖警惕这十类房 教你正确规避风险!

今年房产的火热炒作,致使二手房交易市场也异常的**,大家都知道二手房比起新房简单便捷,省去许多时间。

      随着上月底“京八条”新政的公布,对于楼市尤其是二手房市场的调控作用已经显现,由此引发的二手房买卖纠纷也有增多的趋势。数据显示,今年上半年房屋买卖纠纷同比增长近40%。近日,西城法院针对日常审判中出现的十类常见“风险房”进行了法律风险提示。

      1慎选押房

【法官提醒】如果在解除押的过程中卖房人不解押,将影响合同继续履行。因此购买房屋要谨慎购买押房。如非要购买一定要妥善签订合同,督促卖房人解押。

      2防范债房

【法官提醒】用房屋买卖做幌,变相以房债,当借款人无力还款就将房屋低价转卖的情况时有发生。买房人在遇到低价房时不要急于交易,需审核出售人的所有权情况。

      3巧签共有房

      【法官提醒】夫妻对共同所有的财产有平等处理权,一方未经另一方同意,擅自处理共同财产无效,因此购房者买房时需了解售房人的家庭情况,如已婚需让其配偶签订知情同意书,如卖方有意隐瞒婚姻状况的话,则要特别警惕。

      4看清多户房

【法官提醒】双方约定的逾期迁户条款合法有效,法律予以保护。在交易实践中,涉及户口迁出问题可以通过约定违约后果的方式,来督促卖方积极履行户口迁出义务。

      5验明学区房

【法官提醒】购买学区房的买房人,一定要提前向相关部门核实相关政策及入学指标使用情况,其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同。"

      6慎选央产房

【法官提醒】买方购买房屋需了解房屋来源、性质及是否满足上市交易的条件。卖方则应当在房屋出售前完善相关上市手续,从而保证双方签订的合同能够顺利履行。

7警惕代理房

【法官提醒】实践中经常出现委托人代签合同的现象,遇此种情形,购房人一定要提高警惕,要求其提供委托书,同时出示房产证原件及业主身份证明等,防范代理人无权代理,或因房价上涨业主以不知情为由拒不卖房。

8慎选在租房

【法官提醒】不少二手房出售时处于出租状态,为避免纠纷,买房人最好要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。

9了解拍卖房

【法官提醒】拍卖房往往涉及债务问题,可能被多次押,购买这类房屋有可能面临债权人追讨。此外还要关注房屋的产权问题,有无实际居住人及户口有无迁出,还要查看房屋是否存在未缴清的水电费、物业费用等情况。

10应对涨价房

【法官提醒】因房价上涨而违约的情况频发,买房人应对通常有两个选择,一是要求继续履行合同,二是解除合同并赔偿损失。但无论何种诉求,首先要确定买卖双方已签订购房合同,其次要自身严格履约并及时固定卖方违约的证据。

      专家针对法院提出的十个提示做出了回应

首先关于合同问题,因为我们在建立一个契约型的社会,合同是我们维权最主要的依据。但实际上现在格式合同的规定比较粗浅,或者都有利于商家。因为它本身是商家提供的格式合同的范本,如果要跟他特殊约定,消费者的成本会很高,首先,他答不答应,特别是在房价高起的阶段。另外,每个人谈判的能力不一样,怎样细化这个条款能最大程度地保护自己的权利,这非常重要。

目前来讲,格式化合同的问题太多,如果很清晰,消费者维权就不会遭遇那么多障碍。如果在合同里,比如学区房的问题,当时是不是双方约定这就是学区房,如果不是,应该承担什么样的责任。格式化合同是商家制定的,但是相关主管部门会出台示范的文本。

我认为,依靠商家来自觉保护消费者的权利,这种作用非常有限,因为他不愿意给自己添加更多的责任和义务。因此政府部门应该发挥作用,即这个示范性文本,要求你一定要有哪几个东西,比如这种有相关特定需求的房子,例如学区房,不管是二手房还是一手房,如果承诺有一个学校,但最后并没有,那么开发商是什么责任,平台是什么责任,合同一定要细化。现在因为没有细化,所以在维权过程中给消费者带来了非常大的困惑。哪怕其他商品暂时做不到这么细化的文本,我们在房子上也应该先行,因为它是居民最重要的财产,因为动辄几十万、几百万,上千万,在这样大的财产变动面前,怎么样保护消费者的权益,有关部门应该在合同上要有大的作为。有了此作为,我们才能在维权的过程当中有充分的依据。

其二,在二手房的交易中,中介其实发挥了非常大的平台作用。我们为什么要通过中介买房而不是自己去打听,就是因为中介有一个保障作用。如果出了问题,平台也应该发挥自身的作用。因此明确中介的责任非常重要,他要负连带责任。比如二手房卖了以后,作为一个消费者,当时通过中介签了合同,双方都认可这是一个学区房,但最后来不是,中介既然起的是一个对接交易担保信息真实的责任,就应该承担责任。所以应该抓住这两个环节,一是合同,二是第三方交易,即中介平台,才能够最后降低消费者的维权成本。

二手房交易办理手续

首先,需要的是买卖双方对房屋的售价和房屋交付时间等商定好,交定金、签合同、付首付款。

买方需要提供身份证、户口本、相关结婚证进行购房资格核验的,具体的时间是10个工作日(本公司核验)。资格核验通过后,卖方提供身份证、产权证、需要在原购房发票进行存量房网上签约(也叫网签,是具体指本公司在市建委指定的网站上签约)。

网签之后,就需要买卖双方一起去地税缴纳相关的税费,缴完后即可过户、领证。然后需要流程还有:

1、过程中买卖双方需要建立信息沟通渠道,而且买方了解房屋整体现状及产权状况,并且要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不超过总价款的20%),双方签订房屋买卖合同,并通过协商对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式两份的北京市存量房买卖合同。

缴纳税费:税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房危改回迁房、经济适用房、央产房与其它商品房的税费构成是不一样的。

5、税费缴纳完毕后,办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理大厅办理产权变更登记,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

6、卖方交付房屋并结清所有物业费后,双方的房屋买卖交易全部履行完毕。

买房是不小事,所以房先生特别在这里提醒大家,一定要小心谨慎,对于合同和房屋信息查阅清楚,再下手购买。

 

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