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7月成分水岭 房企快速去库存 打折降价都来了
编辑:李楠来源:第一财经日报发表时间:2017-08-07点击:4129
7月成分水岭 房企快速去库存 打折降价都来了

多个数据显示,重点城市个人房贷新增规模已现连续下滑态势。北京银监局近日披露,今年3月至5月,北京地区个人住房贷款新发放金额分别为239.21亿元、236.08亿元和218.15亿元,发放金额分别比2至4月下降31.63亿元、3.13亿元和17.93亿元。

人民银行营业管理部(北京)的数据显示,上半年,全市新增人民币个人购房贷款在各项贷款中的占比大幅下降。6月末,个人购房贷款比年初增加1032.2亿元,新增额占人民币各项贷款新增额的25.6%,较2016年末40.3%和2017年3月末36.2%的新增占比分别下降14.7个、10.6个百分点。

除北京外,上海、广州、深圳个人住房贷款均现一定程度放缓。人民银行上海总部数据显示,2017年上半年个人住房贷款投放进度大幅减缓。本外币个人住房贷款上半年新增1189.23亿元,同比少增743.54亿元。

广东方面,上半年广东全省个人住房贷款增加2655亿元,同比少增1770亿元,占各项贷款增量比重32.9%,比去年同期下降18.6个百分点。深圳方面,上半年住户部门中长期贷款增加1020.24亿元,占上半年人民币贷款增量的比例为30.8%,这一比例较去年全年的52.6%的比例降幅明显。

中原地产首席分析师张大伟表示,房贷新增规模的下降一方面是由于政策严控,另一方面则是由于贷款利率的不断提升,购房成本的增加。他分析称,我国房贷利率现阶段进入历史最严时期,其特点是从折扣减少、到首付比例提高、再到全面认房又认贷,最终利率全面回归至基准以上。

融360数据显示,6月全国首套房平均利率为4.89%,为基准利率的9.97折,环比上升了3.38%;其中,超八成的银行无利率优惠,有32家银行执行基准利率上浮,为基准利率的1.05-1.2倍不等。

具体来看,6月北京地区首套房利率平均折扣为基准1.01倍,平均利率为4.97%。二套房方面,主流首付为6成,最高的是东亚银行的8成。有22家银行二套利率执行基准上浮20%,二套平均利率为5.78%。

广州方面,首套房平均利率为4.85%,优惠占比为26.09%,较上月52.17%大幅下降。在监测的23家银行中,最高的为基准利率上浮20%。二套房方面,23家银行二套房均执行7成首付政策。二套房贷款利率方面,最高的为浦发银行执行的基准利率上浮30%,广州银行执行基准利率上浮15%。

事实上,除贷款利率上浮外,可贷款额也有一定下滑。根据央行披露的数据,今年6月份,金融机构个人住房抵押贷款平均抵借比,也就是当月批准的抵押贷款金额与抵押品价值之比为59.3%,比上年12月份低2.1个百分点。同时,个人住房贷款期限缩短。今年6月份发放的个人住房贷款平均合同期限为269个月,比上年12月份缩短了两个月。

此外,在国家宏观调控的大背景下,一些热点地区的银监部门也加大了对违规发放个人住房贷款行为的惩罚力度。今年7月,中国邮政储蓄银行深圳分行因“个人综合消费贷款被挪用做本行个人住房按揭贷款首付”被深圳银监局罚款20万元;上海银行深圳分行因“个别房地产住房按揭贷款违反国家房地产信贷调控政策”被深圳银监局罚款20万元。

需注意的是,在一线城市全线下滑的背景下,二三线部分地区房贷仍保持一定增速。人民银行太原中心支行的数据显示,今年6月末,山西省个人住房贷款余额1564.7亿元,比年初增加236.4亿元,同比增长41.1%,高于上年同期20.8个百分点。

对此,张大伟表示,在一线城市迎最严调控之时,部分二三线城市成为目前一段时间的投资重点,这是部分城市房贷保持增长的原因,这恐将促使更多地区加入严控的行列。另外,也需要注意到,房贷放贷时间相对滞后,所以目前的高点数据基本体现的是半年之前新随着楼市不断调整,房地产开发企业销量增速纷纷放缓,部分企业甚至出现下滑。

“蓄客难度越来越大,以前一开盘都是哄抢,现在客户都开始观望。”一位开发商营销人士告诉记者。

作为行业排头兵的恒大(03333.HK)、万科(000002.SZ)均在今年7月出现了销售环比下滑的情况。

恒大7月销售金额为人民币441.6亿元,环比回落约28%;合约销售面积为439.5万平方米,回落27.4%。7月恒大合约销售单价为10048元/平方米,与6月的10095元/平方米大致持平。

而万科发布的数据显示,7月份实现销售面积249.1万平方米、销售金额355.6亿元,与6月相比,分别下滑28.5%和27.6%。

不只是万科、恒大,金地集团(600383.SH)今年7月实现签约面积42.8万平方米,同比下降10.19%;签约金额79.0亿元,同比下降2.59%。同时,金地在前7个月实现累计签约金额782.4亿元,同比增长50.28%。

7月份似乎是一个分水岭,让房企的销售纷纷出现下滑。

7月,绿城集团(含合营及联营)取得销售面积约33万平方米,当月销售金额约为人民币88亿元。销售金额环比下滑约24.7%,销售均价约为27218元/平方米,比6月的23249元/平方米有所提高。

旭辉的合同销售(含合营及联营)金额约人民币85.6亿元,合同销售面积约50.9万平方米,环比分别下调5.1%和3.2%。旭辉在7月的合同销售均价约人民币16800元/平方米,比6月的17100元/平方米略有下调。

7月成分水岭 房企快速去库存,打折降价都来了

融信中国(03301.HK)发布2017年7月未经审核的营运数据,今年7月份融信的合约销售额为35.38亿元人民币,今年前7个月合约销售额共计190.53亿元。据此推算,今年上半年融信完成了155.15亿元的销售业绩,相比去年同期的132.2亿元,增长约17%,而去年,这一数字高达176.7%。

克而瑞分析指出,从7月的市场情况来看,房企在一二线城市的销售去化受限购、限售影响较大,预计一二线城市未来的市场前景将保持持续稳定;目前销售情况更好的仍然是三四线城市,布局三四线城市的企业将继续受益。

从企业销售情况来看,多数房企的业绩较6月环比下降,TOP100房企整体的销售规模环比下降39.1%。TOP3房企单月业绩规模的环比降幅为20.1%,降幅较小,可见虽然大部分房企的业绩规模都有所降低,但龙头房企的规模集中度继续保持了进一步的上升。同时必须看到,TOP4~TOP20降幅为47.6%,在各梯队中降幅最大,可见在上半年的业绩冲刺之后,随着淡季到来,进入休整期。

房企的销售乏力很大程度是因为一二线楼市的调整,在政策的调控下,市场预期不断降低,开发商纷纷感受到压力。

在华南,已经有开发商开始打折促销;在华东,多家房企开始不断提出去库存的举措。面对不确定的市场,很多企业为了保现金流都尽量出货。

易居智库研究总监严跃进指出,受调控政策影响,7月份房企的推盘节奏和销售节奏都在放缓,加之传统淡季效应的出现,销售规模的下滑在所难免。

今年3月以来,热点城市出台新一轮的房地产调控政策,包括限购、限价、限贷、限售等。截至目前,超过50个城市正在承受调控重压,几乎覆盖了全部热点区域。

克而瑞的一份报告指出,2017年1~7月,大部分房企都加紧推货,规模房企整体销售业绩较去年同期增幅较大。而同时,各热点城市限购、限售政策持续加码。2017年以来,除了一二线城市政策加码外,部分热点三四线城市也加入限购、限贷、限售的行列,由环一线向其他区域扩围。限购、限贷等政策的不断加码一定程度上限制了市场的购买力,下半年在行业政策从严的趋势下房企仍需加速去化。

“在2016年9·30开始的这一轮调控中,楼市在2017年将面临非常明显的降温风险:大部分房企都在2016年拿了比较高价的地,这种情况下,对未来房价上涨预期非常高,而调控又导致房价上涨难度非常大。资金成本逐渐增加,对于2017年来说,各种融资渠道压力逐渐增加,对于很多房企来说,资金链的风险逐渐积累,快速去化将成为房企的主旋律。”中原地产首席分析师张大伟说。住宅成交与1-2个月前的二手房成交数据。因此,未来整体房贷不排除出现同比下滑的可能。

 

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